Локация и договор аренды: 50% успеха и главные ловушки

С чего начинается открытие любой студии? Конечно, с выбора локации. На мой взгляд, от нее зависит практически 50% успеха.

Кто-то выбирает «человейник» (новые жилые комплексы), кто-то — бизнес-центр или ТЦ. Но я делаю акцент на небольшие и закрытые военные города. Мой проект стартовал в Гаджиево — это город за двумя КПП, удаленность от Мурманска 70 км. Казалось бы, аудитория никуда не денется, в крупную федеральную сеть никто не поедет. Но в маленьких городах есть огромный минус, который становится плюсом только при жестком контроле: аудитория там очень дотошная. Это женщины военнослужащих, им заняться особо нечем, поэтому они задают неудобные вопросы, проверяют документы, отсматривают каждую пылинку. Мы вынуждены соответствовать на 100%.

Договор аренды: что прописать обязательно

Когда вы нашли локацию и горите идеей, легко упустить из виду договор. Я пересмотрела огромное количество договоров аренды (мое образование — специалист по госзакупкам, это очень помогло). Вот ключевые пункты, на которые рекомендую обратить внимание.

Предмет договора. Четко пропишите, что вы — студия фитнеса и танца. Это подразумевает музыку, шум, определенные занятия. Иначе могут возникнуть проблемы.

Арендные каникулы. Не стесняйтесь их просить. В каждом нашем проекте они составляют не меньше месяца. Но важный нюанс: иногда собственники пишут, что каникулы заканчиваются в момент выбития первого чека. Мы всегда прописываем фиксированный срок независимо от того, когда закончен ремонт. Если мы сделали ремонт за две недели — студия работает, а аренду не платим весь оговоренный месяц.

Порядок расчетов (переменная часть). Здесь нас ждала ловушка. В одном помещении нам прислали счет за электричество за несколько помещений сразу. Бухгалтер «ошиблась». Если бы мы не проверили, платили бы за соседей. Второй момент: если вы арендуете часть здания без индивидуальных приборов учета, собственник может делить общую коммуналку пропорционально вашей площади. Вы будете переплачивать за коридоры, санузлы и даже за свет в «Пятерочке» рядом. Требуйте индивидуальные приборы учета и оплату только по ним.

Отделимые и неотделимые улучшения. Видела договоры, где все, что смонтировано на стены и потолок, остается собственнику. Забрать даже свои колонки не дают. Если вы делаете ремонт, замену окон или дверей — это неотделимые улучшения, они остаются. Но вы можете включить эти затраты в счет аренды: подтвердить чеками и попросить компенсацию или зачет.

Субаренда. Мы часто привлекаем тренеров на субаренду. Пропишите в договоре, что для привлечения специалистов на аналогичные виды деятельности (фитнес, танцы) вам не нужно каждый раз уведомлять собственника. Это сильно облегчает жизнь, особенно если собственник поменяется.

Ответственность агента. Если работаете через агента, пропишите, что он гарантирует чистоту сделки. Был случай: нам предлагали помещение, которое находилось в судебных разбирательствах с запретом на сдачу в аренду. Агент об этом умалчивал.

Бизнес-план: посчитайте ремонт до подписания договора

Я рекомендую составить бизнес-план и смету до подписания договора аренды. Был у нас случай: нашли локацию, все красиво, черновая отделка. Но уже в процессе ремонта выяснилось, что полы в дальнем углу сбиты по уровню. 

Пришлось отдать больше 200 тысяч только на заливку. Если бы мы завели подрядчика до подписания договора, он бы все замерил, и мы могли попросить собственника компенсировать эти расходы (все равно полы остаются ему). 

Считайте абсолютно всё: аренду, ремонт, мебель, маркетинг, вывеску, соцсети, ПО. И к смете прибавляйте 20% на непредвиденные расходы.